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“实体百货商场正逐渐沦为‘试衣间’。”武汉商业地产部主管及助理董事杨迤表示，未来商业地产要打破这一现状，须从“发展思路”和“业态设计”两个方面寻求突围。
■记者 刘婞
传统商业形式严峻
“长沙的商业体量已经达到一个空前的数字，按目前出让的土地情况来看，这个数字还将继续攀升。”湖南高星物流园副总经理刘伟认为，随着城市不断扩容，商业地产的开发也在不断加速，未来商业地产将呈现“多点开花”的局面，后续运营情况并不乐观。
根据过往的社会消费总额计算，每20万人口的消费力能较好地支撑10万平方米的商业运营，而依据当前的建设情况，商业体量的增幅远大于社会消费零售总额的增幅，刘伟认为，最直接后果是同质化竞争泛滥，商业地产洗牌加速。
传统商业面临的形式则更为严峻。
随着消费群体年轻化，传统商业在商业形态、产品组合、营销模式的滞后性，让它们离年轻消费群越来越远；加上传统商业所经营产品仍然单一，以“低价”为卖点的电子商务的兴起，传统商业的客量也在缩水。
五一商圈某大型传统百货的品牌女装店售货员告诉三湘都市报记者，近两年来“试穿”的人越来越多，顾客甚至会直白地表示，自己就是来实体百货看看款式的。
线上线下，结合转型
“传统商业正在受电商围剿，但并不代表商业地产没有机会。”戴德梁行商业地产部主管及董事伍林表示，线上和线下并非对立消费。
事实是，在淘宝上销量惊人的网店，都在线下寻找能向客户展示产品的实体店，而天猫、淘宝上销售靠前的品牌，也不乏商场和实体店的常见品牌。伍林认为，线上消费和线下体验已经在进行有机结合，未来购物中心应趋向多元化转型，包括品牌组合差异化，业态创新和精细化产品线。
“消费有时好比恋爱，你更愿意网聊，还是见面？”富兴世界金融中心营销总监刘畅表示，电商满足的是原始购物功能，而实体购物则满足了消费者多维度的诉求。传统的购物中心的确越来越难以满足消费心理，未来的商业中心将通过差异化的品牌搭配获得市场地位。他提出，电子商务“银货两讫”的购物形态，并不能符合高端消费群购物心理，中高端商品的溢价还是需要通过实体承载。
在这个前提下，提升购物中心品质，形成差异化竞争就变得尤为重要。
新兴业态突围
未来几年，高端商业中心正在各个片区开花：五一商圈还将新增九龙仓国金中心、海信广场，金融生态区将新增泊富国际广场、富兴金融中心、北辰天街，滨江新城将新增保利·西海岸项目商业、渔人码头、湘江玖号，高铁新城将新增运达中央广场、新华都项目商业，溁湾镇商圈将新增绿地·湖湘中心等。此外，随着轨道建设的完善，地铁商业也将在未来几年加入到市场的商业竞争中。
不难预测，在商业购物中心不断变革的情况下，商家也更倾向于新兴崛起的商业中心，消费力也向新兴商业倾斜，消费集中度也越来越高。
高岭国际商贸城总经理黄勇光认为，地理基因和交通便捷性是传统商业的优势，它符合人们的消费习惯，人的可达性非常高。但把整个城市看做一个商业整体的话，这些优势对消费者的吸引力正在衰退。
根据戴德梁行2014年第四季度的统计显示，截至目前，长沙市高端商场存量保持在81.9万平方米，高端商场首层平均租金已达每月每平方米200-700元，由于商场调整业态和品牌，高端商铺空置率持续下降至约5%水平。
记者手记
互动为王，“摩尔”质变
如今，主流媒体都在说“电商”，事实上电商的界定就特别清楚吗？
答案恐怕不见得，比如说电影院、KTV等体验型业态，人们大可线上支付一定费用，甚至全额，然后再进入实体店完成消费；再比如飞机、火车，通过网络支付的人越来越多。
如今的电商早已经超出“卖东西”的狭义领域，线上消费、线下体验早已不足为奇，而商业中心通过提升购物中心品质，满足消费心理，与消费者形成良好互动，例如上海的K11、香港颐堤港里的冬季花园，就是实体商业不沦为“试衣间”的新生存法则。
来源：三湘都市报
作者：刘婞
编辑：茜茜